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4 de Agosto de 2021
1º Grau
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TJBA • PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL • DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO TRABALHO (8826) • 0562129-10.2016.8.05.0001 • VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia - Inteiro Teor

Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO
Assuntos
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO TRABALHO (8826), Liquidação, Cumprimento, Execução (9148), Obrigação de Entregar (10670), Obrigação de Fazer, Não Fazer (10671
Partes
Polo Ativo: Vanessa de Paris Rodrigues, Polo Passivo: Australia Empreendimentos Imobiliarios LTDA, Polo Passivo: Brazilian Securities Companhia de Securitizacao
Documentos anexos
Inteiro TeorTJBA_5f504fd1ff17459fea53687cc111f527a7673537.pdf
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O documento a seguir foi juntado aos autos do processo de número 0562129-10.2016.8.05.0001 em 28/10/2020 12:09:27 por MARIELZA BRANDAO FRANCO Documento assinado por:

- MARIELZA BRANDAO FRANCO

Consulte este documento em:

https://pje.tjba.jus.br/pje/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam

usando o código: 20102721090800000000090249692

ID do documento: 92822253

SENTENÇA

Processo nº: 0562129-10.2016.8.05.0001

Classe Assunto: Procedimento Comum - Obrigação de Fazer / Não Fazer

Autor: VANNESSA DE PARIS RODRIGUES,

Réu: AUSTRALIA EMPREENDIMENTO IMOB. LTDA

e outro

Vistos etc.

VANESSA DE PARIS RODRIGUES, qualificado nos autos em epígrafe, através de advogado legalmente constituído, propôs AÇÃO COMINATÓRIA DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA PARA BAIXA DE HIPOTECA contra AUSTRÁLIA EMPREENDIMENTOS LTDA E BRAZILIAN SECURITIS COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO S.A, também já qualificado nos termos da exordial, alegando, em síntese, que firmou contrato de compra e venda com a 1 ª Ré, referente a aquisição de um apartamento no valor de R$ 925.000,00 (novecentos e vinte e cinco mil reais), integralmente quitado. Entretanto, o imóvel do caso em contento está hipotecado em garantia ao Réu, visto que a requerente está impossibilitada de efetivar o registro da escritura pública. Informa ainda que notificou extrajudicialmente o Requerido.

Diante do exposto requereu, liminarmente, que a Ré proceda com o desligamento da hipoteca que grava o imóvel, no prazo máximo de 15 dias, sob pena de multa diária a ser fixada em 1/30 avos do valor total da ação, requereu também o benefício da justiça gratuita e o julgamento procedente dos pedidos, para determinar que a segunda demandada promova o pagamento do saldo devedor junto à 1ª Ré. Documentos às fs. 01/07. A Decisão Interlocutória de fls. 26, designou a audiência de conciliação. Tentada a audiência de conciliação às fls. 78.

A primeira demandada, devidamente citada, apresentou contestação às fls.79/87, alegando preliminarmente a ilegitimidade passiva e a inépcia da inicial, e no mérito alegou que o pleito da autora não pode prosperar, uma vez que a parte ré é ilegítima para figurar o polo passivo da demanda. Arguiu também a ausência de provas de quitação do débito, visto que não há nos autos qualquer Declaração de Quitação. Por esse motivo requer que os pedidos da exordial sejam julgados improcedentes tendo em vista que o débito em questão ainda é devido.

Documentos às fls. 88/142. A Decisão Interlocutória às fls.146, intimou as partes para dizerem se possuem provas a produzir. A parte autora em Petitório às fls. 148/159, apresentou aditamento da inicial com pedido de manutenção de posse e transferência da propriedade do imóvel já quitado, além de requerer o indébito em dobro dos valores pagos e indenização por danos morais não inferior a R$ 380.000,00 (trezentos e oitenta mil reais). Documentos às fls. 160/176. A 1ª Ré, Austrália Empreendimentos Ltda, às fls. 178, impugnou o aditamento da inicial de fls. 148/159. Em petitório às fls.179/180, a parte autora requer o prosseguimento do feito. A Decisão Interlocutória de fls. 181/182, saneou a demanda, não acolhendo as preliminares, bem como citou a 2ª demandada e inverteu o ônus da prova em favor da parte autora. Em petitório às fls. 184/186, a parte autora requereu a conexão dos processos. A segunda demandada, devidamente citada, apresentou contestação às fls. 189/225, alegando preliminarmente a ilegitimidade passiva e a inépcia da inicial, e no mérito alegou que o pleito da autora não pode prosperar, pois não houve gravame hipotecário e sim, garantia fiduciária. Afirmou que não tem responsabilidade no caso em contento, tendo em vista a aplicabilidade da lei 4.591/64 que isenta o cessionário. Alegou a ausência de comprovação do pagamento da unidade imobiliária e contestou o pedido de danos morais, em face da não comprovação do nexo de causalidade. Contestou também a restituição de valores, alegando que a parte autora não quitou integralmente o valor. Informou ainda que a propriedade do imóvel está em nome do fiduciário em razão da inadimplência da autora, além de requerer a aplicação de verba sucumbencial para quem deu causa à demanda. Por esse motivo requer que os pedidos da exordial sejam julgados improcedentes tendo em vista que o débito em questão é devido. Documentos às fls. 233/242. Em Petitório às fls. 248/259, a parte autora apresenta os documentos comprobatórios de quitação do imóvel e solicita a transferência da propriedade do imóvel, nos termos legais. Documentos Às fls. 260/320. A primeira demandada se manifestou às fls. 321, acerca do Ato Ordinatório de fls.

246.

Em Petitório às fls. 322/324, a parte autora informa que não ter interesse em audiência de conciliação, bem como requereu a prolação da sentença.

É o Relatório. Posto isso. Decido.

Inicialmente, cumpre destacar que a relação jurídica posta em análise trata- se de relação de consumo, tendo em vista o conteúdo do contrato firmado entre o autor/consumidor e a imobiliária/financiadora aos comandos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, e o fato de que a autora adquiriu o imóvel como destinatário final e a imobiliária/financiadora desenvolve atividade de compra e venda de imóveis, além de prestar serviço, conforme ensinamentos de Claúdia Lima Marques em sua obra Comentários ao Código de Defesa do Consumidor, às fls. 129:

“Aplicação do CDC à incorporação e construção conexa a financiamento e hipoteca- Promessa de Compra e Venda- Caso Encol-Ministério Público-Legitimidade- Ação Civil Pública (...) Os contratos de promessa de compra e venda em que a incorporadora se obriga à construção de unidades imobiliárias mediante financiamento, ensejam relação de consumo sujeita ao Código de Defesa do Consumidor, porquanto a empresa enquadra-se no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e prestadora de serviço (construção do imóvel nos moldes da incorporação imobiliária). (...) Recurso especial não conhecido (STJ- 3ª.T. Resp 334829/DF- rel. Min. Nancy Andrighi- j. 04.22.2002- RDC 46/359).

A controvérsia se refere à discussão quanto a possibilidade de cancelamento da hipoteca com a outorga da escritura definitiva, se quitado integralmente o contrato de compra e venda celebrado entre o comprador e a imobiliária e não pago o débito devido pelo agente financeiro .

A priori, analiso as matérias preliminares . Inicialmente, aprecio o pedido de reconhecimento da sua ilegitimidade

passiva ad causam , para afasta-la, pois, o CDC é claro em seus artigos 25 e 34, quanto a solidariedade dos fornecedores de produtos e serviços e em relação aqueles que seus prepostos ou representantes comerciais. Assim, como as empresas rés participaram da avença, a responsabilidade solidária está configurada quanto a qualquer defeito na

prestação do serviço. Em vista disso, rejeito a preliminar para reconhecer a legitimidade das rés para figurarem no polo passivo desta demanda.

A preliminar em que a parte ré alega a inépcia da inicial não pode prosperar. O autor trouxe à juízo pedido de baixa no gravame ao fundamento de violação das normas do Código de Defesa do Consumidor, diante da alegação de hipoteca do imóvel adquirido e integralmente pago, perfeitamente possível e adequado e embora de forma sucinta a parte autora colacionou aos autos os elementos necessários a descrição dos fatos e seus fundamentos, oportunizando que o juízo e a parte ré tivessem condições de entender os limites da lide, inclusive tendo a parte ré apresentado sua contestação de forma plena, pelo que não reconheço a existência dos defeitos apontados e a rejeito.

A autora celebrou contrato de compra e venda com a primeira ré sendo incontroverso nos autos que o imóvel, no entanto não há prova de que foi totalmente quitado, tendo em vista que a 1ª demandada declara o inadimplemento da autora em sua contestação, fazendo prova os documentos juntados e e embora o agente financiador tenha declarado a inexistência de resistência a baixa no gravame, o certo é que o imóvel permanece hipotecado e registrado em nome da primeira ré, diferentemente do que consta do contrato celebrado entre o demandante e a primeira demandada e qualquer discussão travada entre os réus a respeito das cláusulas contratuais e do quantum debeatur só a eles interessa. No entanto, a empresa ré sustenta que além de existir saldo remanescente, existe indícios de má fé da parte autora, vez que o valor constante do e- mail se deve pela cessão de crédito a empresa Oliveira Trust DVTM, que pagou a construtora o valor do imóvel e se emitiu no crédito através de Cédula de crédito imobiliário. Tal fato é também sustentado pela segunda ré em sua contestação às fls. 189 a 225.

Soma-se a isso a existência de execução extrajudicial, que ensejou o ingresso da ação em apenso sob n.0509167.39.2018, em que a parte autora pretende a suspensão do leilão datado de 26.02.2018, visando a cobrança da dívida referente a compra do imóvel que se busca a baixa do gravame, nos presentes autos.

Assim, no caso em comento, a autora e a 1ª ré firmaram compromisso de compra e venda do imóvel elencado na inicial, onde foram estipuladas as obrigações da vendedora de liberar a hipoteca que incide sobre a unidade imobiliária após a quitação do preço pelos compradores e de outorgar-lhes as escrituras definitivas sem gravame de qualquer espécie.

A autora juntou aos autos apenas os documentos de fls.13 a 37 que não demonstram a quitação da unidade que adquiriu. Não há qualquer recibo de quitação, apenas uma extrato de posição financeira do cliente – fls.13 a 16 e um boleto que comprova o pagamento de R$,39.972,66, datado de 23.02.2016 – fls. 37, entretanto, a ré AUSTRÁLIA EMPREENDIMENTOS LTDA , bem como a segunda ré sustentam que não foram cumpridas as obrigações contratadas, e chamada judicialmente a fazê-lo, vem alegar, que não se nega a outorgar a escritura, mas que não pode fazê-lo porque a autora não quitou o imóvel. Assim, a parte autora não conseguiu provar que os argumentos trazidos pela fornecedora em que pretende eximir-se da responsabilidade contraída perante o consumidor, impedindo-a de obter a propriedade definitiva dos bens, não procede, vez que não há prova nos autos que já quitou o valor integral do preço do imóvel.

Nota-se que o que ocorre no caso em exame é que a a incorporadora para conseguir os recursos necessários ao seu empreendimento onera o terreno e a construção nele projetada com todas as acessões e benfeitorias e, após, nem sempre consegue honrar seus compromissos com o agente financiador não sendo lógico nem razoável presumir que, a incorporadora ao necessitar de recursos para o empreendimento possa gravar as unidades habitacionais construídas e o agente financeiro ciente de que os imóveis são destinados à venda efetive a operação de empréstimo como se os adquirentes não existissem. Todo este procedimento viola flagrantemente os princípios da boa-fé objetiva que deve permear todos os contratos, tanto os regidos pelo CDC quanto os sob a égide do Novo Código Civil.

O Superior Tribunal Justiça, diante de inúmeras demandas sobre a mesma hipótese, já pacificou entendimento ao editar a súmula 308, perfeitamente aplicável à espécie que orienta: “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”

O festejado Ministro Min.Ruy Rosado de Aguiar diz com muita propriedade em consonância com este entendimento:

“A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo

transferência, por escritura de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre 'os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado'(art. 22 da Lei nº 4.864/65 que criou medidas de estímulo à construção civil). (Resp 187.940)

No entanto, para a liberação da hipoteca ou mesmo como sustenta o réu de que se trata de bem dado em garantia, que gravou o imóvel da autora com suas benfeitorias e acessões constituída pela primeira ré e com o agente financiador, pode pode ser baixada após a sua quitação.

Assim, havendo duvidas de que a parte autora quitou seu débito vez que os documentos juntados nos autos (às fls. 13 a 37) não são aptos a provar a quitação total do bem, não pode obter a escritura definitiva do seu imóvel para dele dispor livremente.

Observe-se, que instada a manifestar-se sobre a contestação apresentou os documentos de fls. 260 a 320, que não trás qualquer prova de que tenha quitado o bem e se quitou e não houve pela parte ré a entrega do recibo de quitação, deve a parte autora através de procedimento próprio demonstrar sua adimplência e somente após requerer a baixa no gravame e consequente transferência do imóvel através de escritura pública.

Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I do N.C.P.C, hei por bem julgar IMPROCEDENTE a ação proposta.

Condeno, ainda, a demandante no pagamento das custas processuais e nos honorários advocatícios, estes arbitrados em R$ 2.000,00 (dois mil reais).

Certifique-se a presente sentença nos autos em apenso sob n. 0509167.39.201, para que seja dando prosseguimento ao feito.

Intime-se. Cumpra-se. Após, transitada em julgado, arquive-se com baixa.

Salvador (BA), 27 de outubro de 2020.

Marielza Brandao Franco

Juíza de Direito

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