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7 de Julho de 2022
  • 1º Grau
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TJBA • RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL • Registro de Imóveis (7895) • 800XXXX-39.2017.8.05.0076 • Órgão julgador 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS E COMERCIAIS DE ENTRE RIOS do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia - Inteiro Teor

Detalhes da Jurisprudência

Órgão Julgador

Órgão julgador 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS E COMERCIAIS DE ENTRE RIOS

Assuntos

Registro de Imóveis (7895)

Partes

ATIVO: Genolino do Espirito Santo, ATIVO: Antonio Jorge Brandao Magalhaes, ATIVO: Licio Ivan de Freitas Silveira, ATIVO: Massimo Giardi, ATIVO: Sandra Maria Franco da Silveira, ATIVO: Walter Jose Piauhy Falcao, ATIVO: Francisco Xavier Monteiro Leitao, PASSIVO: Condominio Loteamento Aguas de Sauipe

Documentos anexos

Inteiro Teor8ae515dc4036b23c7d154ba4aeb24ee599970f17.pdf
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18/01/2022

Número: 8000419-39.2017.8.05.0076

Classe: RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL

Órgão julgador: 1a VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS E

COMERCIAIS DE ENTRE RIOS

Última distribuição : 13/06/2017

Valor da causa: R$ 1.000,00

Assuntos: Registro de Imóveis

Segredo de justiça? NÃO

Justiça gratuita? NÃO

Pedido de liminar ou antecipação de tutela? SIM

Partes Procurador/Terceiro vinculado

GENOLINO DO ESPIRITO SANTO (PARTE AUTORA) ANTONIO JORGE BRANDAO MAGALHAES (ADVOGADO) ANTONIO JORGE BRANDAO MAGALHAES (PARTE ANTONIO JORGE BRANDAO MAGALHAES (ADVOGADO) AUTORA)

MASSIMO GIARDI (PARTE AUTORA) ANTONIO JORGE BRANDAO MAGALHAES (ADVOGADO) SANDRA MARIA FRANCO DA SILVEIRA (PARTE AUTORA) ANTONIO JORGE BRANDAO MAGALHAES (ADVOGADO) LICIO IVAN DE FREITAS SILVEIRA (PARTE AUTORA) ANTONIO JORGE BRANDAO MAGALHAES (ADVOGADO) WALTER JOSE PIAUHY FALCÃO (PARTE AUTORA) ANTONIO JORGE BRANDAO MAGALHAES (ADVOGADO) FRANCISCO XAVIER MONTEIRO LEITAO (PARTE AUTORA) ANTONIO JORGE BRANDAO MAGALHAES (ADVOGADO) CONDOMÍNIO LOTEAMENTO ÁGUAS DE SAUIPE (PARTE ANDRE ANTONIO ARAUJO DE MEDEIROS registrado (a) RE) civilmente como ANDRE ANTONIO ARAUJO DE MEDEIROS

(ADVOGADO)

RUBENS SERGIO DOS SANTOS VAZ JUNIOR (ADVOGADO) LUISIANA LIMA DE MEDEIROS (ADVOGADO)

Documentos

Id. Data da Documento Tipo

Assinatura

36297 05/10/2019 13:24 Certidão Certidão

799

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Processo: RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL n. 8000419-39.2017.8.05.0076 Órgão Julgador: 1a VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS E COMERCIAIS DE ENTRE RIOS

PARTE AUTORA: GENOLINO DO ESPIRITO SANTO e outros (6)

Advogado (s): ANTONIO JORGE BRANDAO MAGALHAES (OAB:0005680/BA)

PARTE RÉ: CONDOMÍNIO LOTEAMENTO ÁGUAS DE SAUIPE

Advogado (s): RUBENS SERGIO DOS SANTOS VAZ JUNIOR (OAB:0025725/BA), ANDRE ANTONIO ARAUJO DE

MEDEIROS (OAB:0018298/BA), LUISIANA LIMA DE MEDEIROS (OAB:0028723/BA)

CERTIDÃO DE PUBLICAÇÃO

Certifico que o ato abaixo foi disponibilizado no Diário da Justiça Eletrônico em 27/09/2019. Considera-se data da publicação, o primeiro dia útil subsequente à data acima mencionada. O prazo terá início em 30/09/2019

Prazo (dias) Término do prazo

15 28/10/2019.

Teor do ato: ".diário { font-weight: normal; font-size: small; text-align: justify; font-family: Arial; } PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

JUÍZO DE DIREITO DA VARA DOS FEITOS DE RELAÇÃO DE CONSUMO, CÍVEIS E COMERCIAIS DA COMARCA DE ENTRE RIOS

8000419-39.2017.8.05.0076

PARTE AUTORA: GENOLINO DO ESPIRITO SANTO, ANTONIO JORGE BRANDAO MAGALHAES, MASSIMO GIARDI, SANDRA MARIA FRANCO DA SILVEIRA, LICIO IVAN DE FREITAS SILVEIRA, WALTER JOSE PIAUHY FALCÃO, FRANCISCO XAVIER MONTEIRO LEITAO PARTE RÉ: CONDOMÍNIO LOTEAMENTO ÁGUAS DE SAUIPE

SENTENÇA

Vistos etc.

GENOLINO DO ESPRITO SANTO e OUTROS, através de advogado, ajuizou a presente AÇÃO DE ANULAÇÃO DOS ATOS CONSTITUTIVOS em face do CONDOMÍNIO ÁGUAS DE SAUIPE, à qual foram acostados documentos.

Aduzem os autores que são proprietários de lotes urbanos que se localizam no Loteamento Águas de Sauípe - Parque Ecológico, componentes de uma área de terras medindo 6.096,740,16m2;, situada neste Município, no Distrito de Porto de Sauípe, que tem como limite, ao Leste com Oceano Atlântico, cujo loteamento conta aproximadamente com três mil (2.700) unidades de lotes, sendo registrado, segundo a Lei 6.766/79 (Lei de Loteamentos Urbanos) no Cartório de Registro de Imóveis e Hipotecas desta Comarca de Entre - Rios, Bahia, sob nº R - 1-1200, em 28.09.81, livro 2-C, folhas 260 e livro 3 auxiliar, sob nº 453, folhas 238 verso. Afirmam que quase todos os lotes do reportado loteamento já foram comercializados, bem como já existem no local aproximadamente trezentas (300) residências erguidas. Ocorre que no contrato particular padrão de compra e venda, na cláusula 7a, consta ficar reservado à Interveniente Empreendedora, BARRETO DE ARAUJO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S/A, a possível administração do Loteamento, com vistas à" manutenção, conservação, reparação, preservação e defesa das obras executadas... ", o que permaneceria firme até que a Interveniente Empreendedora resolvesse atribuir tais encargos à

ASSOCIAÇÃO DOS AMIGOS DE SAUIPE, que passaria administrá-los conjuntamente com Prefeitura Municipal de Entre - Rios. Em que pese a referência à Associação dos Amigos de Sauípe, esta nunca venho a ser constituída, passando a atuar, de fato, não de direito, uma administração formada segundo a vontade de parca minoria, que conta aproximadamente de vinte (20) proprietários liderados por Fernando Antônio Barreto Ferreira Tourinho, que se intitula síndico, por tempo que já ultrapassa os 18 anos, vindo ao longo desse tempo fazendo tudo à sua vontade, inclusive, tendo constituído equipe de empregados como

cobradores das taxas"condominiais", destoante da vontade da lei (CC art. 1.336/02), extensivas a todos os proprietários de lotes do Loteamento Águas de Sauípe - Parque Ecológico. Ressalte-se, por fim, que há aproximadamente sete (9) anos, à época do ajuizamento da demanda, foi edificada uma portaria na entrada principal do Loteamento e, posteriormente, há pouco tempo também foi murada toda área confrontante com o povoado de Porto de Sauípe, bem assim que desde a instituição do Loteamento, ocorrida no ano de 1980, já este contava com aberturas de ruas terraplanadas, uma represa, que forma um lago, inexistindo rede de água e esgoto e energia. Diante de tais fatos, requereu-se antecipação de tutela relativa à taxa, multas e inscrição dos devedores em órgãos de restrição ao crédito e, ao final, a procedência da demanda, determinando-se a anulação dos atos constitutivos do

condomínio e, por via de consequência, o cancelamento do respectivo registro no cartório de imóveis.

Em despacho inserto no ID 9100298 fora marcada audiência de conciliação, bem como determinada a citação da parte ré.

Audiência realizada, todavia não houve acordo.

Devidamente citado, o requerido apresentou contestação (ID 11373458), aduzindo, preliminarmente, a concessão do benefício da gratuidade de justiça, bem assim o reconhecimento da incidência da decadência, tendo em vista a aplicação do art. 45, parágrafo único do Código Civil. No mérito, alega que o condomínio réu surgiu da necessidade dos proprietários, tendo em vista o aumento crescente da violência na região, da utilização de algumas áreas como" cemitério "de carros roubados, esconderijos de traficantes, existência de área invadidas etc. Desta forma, os proprietários que haviam construído casas de veraneio e moradia naquele local passaram a temer por sua segurança, além da degradação ambiental, a exemplo do que ocorre na área invadida, e a consequente desvalorização dos seus investimentos. Alega que o condomínio presta todos os serviços típicos e outros relativos às

particularidades da localização, extensão territorial. Salienta que todos os serviços e obras são prestados a todos os proprietários, independentemente do adimplemento ou inadimplemento do dever de colaborar com as respectivas despesas. Reconhece sua condição de condomínio atípico, ou seja, aquele que embora se constitua sem o preenchimento rigoroso do disposto na legislação civil vigente, encontra legitimidade no seio da sociedade e no próprio entendimento de nossos tribunais. Enfatiza o dever de todos os proprietários de participar do rateio das despesas e do fundo de reserva independentemente da natureza jurídica do vínculo associativo. Defende a legitimidade do registro e da natureza condominial do esforço associativo dos moradores. Ao final, requer a improcedência dos pedidos.

Foram juntados diversos documentos com a contestação.

A parte autora, ID 13479132, apresentou réplica, refutando os argumentos lançados na peça contestatória.

Intimadas acerca da necessidade de produção de outras provas, as partes não se manifestaram.

Neste contexto, vieram-me os autos conclusos.

É o sucinto relatório. Fundamento e decido.

Ab initio , considerando o disposto no art. 355, I, CPC/2015, passo ao julgamento antecipado da lide.

Antes de avançar, mister se faz analisar-se as preliminares suscitadas na contestação.

Em relação à preliminar de concessão de gratuidade de justiça à ré, não merece esta acolhida, vez que, tratando-se de pessoa jurídica de direito privado, a mera alegação de não está em condições de arcar com as despesas do processo não é suficiente ao deferimento da benesse constitucional, competindo-lhe o ônus de comprovar a sua alegada incapacidade financeira, nos moldes do entendimento esposado pelo Supremo Tribunal Federal ( RE 192715 AgR/SP ) e do Superior Tribunal de Justiça (AgRg no AREsp 642.623/PR, AgInt no REsp 1592645/DF).

Quanto à incidência da decadência, também não merece esta acolhida, vez que alegam os autores a existência de nulidade (arts. 168 e 169 - CC) e não de anulabilidade (art. 171 e seguintes do Código Civil). Logo, não incide, in casu , a aplicabilidade do instituto da decadência, haja vista que a nulidade não se convalida com o passar do tempo.

Segundo Orlando Gomes, a nulidade absoluta contém as seguintes características: a) imediata (invalida o negocio desde sua formação); b) absoluta (pode ser alegada por qualquer interessado, pelo Ministério Público quando couber intervir e,

encontrando-a provada, devera o juiz pronuncia-la de oficio); c) incurável (as partes não podem sana-la e o juiz não pode supri-la); e d) perpetua (porque não se extingue pelo decurso do tempo). [ Introdução ao direito civil, 12. ed. Rio de Janeiro, Forense, 1996,

p. 474].

No mesmo sentido, veja-se julgado do Superior Tribunal de Justiça:

"PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE

INSTRUMENTO. ACÓRDÃO SUBMETIDO A JUÍZO DE RETRATAÇÃO. ART. 543-B, § 3º, DO CPC/1973. SIMULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. NULIDADE ABSOLUTA. IMPRESCRITIBILIDADE. OMISSÃO VERIFICADA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES. [...] 4. A simulação gera nulidade absoluta do negócio jurídico simulado, insuscetível, portanto, de prescrição ou decadência, nos termos dos arts. 167 e 169 do CC/2002 (precedentes).

5. Juízo de retratação exercido nestes autos para acolher os embargos de declaração, com efeitos infringentes, e negar provimento ao agravo de instrumento."(EDcl no AgRg no Ag 1268297/RS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 28/05/2019, DJe 04/06/2019)

Registre-se, ainda, que não é o caso de aplicar-se o art. 45 do Código Civil, em virtude do condomínio não ser enumerado no art. 44 do mesmo diploma legal como pessoa jurídica de direito privado.

Desta forma, devem ser rejeitadas as preliminares.

No mérito, deve ser acolhida a pretensão autoral.

Em relação às irregularidades/ilegalidades na constituição do CONDOMÍNIO ÁGUAS DE SAUIPE, a demanda não merece maiores discussões, tendo em vista que a própria ré, em sua contestação, por vezes, reconheceu este fato, conforme se verifica dos trechos abaixo transcritos.

"[...] A legislação vigente sobre a qual se fundamenta a pretensão dos autores remonta à década de 1960 e mesmo o próprio Código Civil que embora publicado no ano de 2002, teve o respectivo projeto de lei (PL634/1975), que em nada foi alterado quanto às disposições do Condomínio Edilício apresentado no ano de 1975. Destarte, os fundamentos legais utilizados pelos autores, ainda que vigentes, encontram-se absolutamente obsoletos, não atendendo às necessidades sociais, políticas e econômicas do século 21. Deste modo, com vistas a solucionar o problema da insegurança e precariedade dos serviços públicos surgiram ao longo das últimas três ou quatro décadas a figura do CONDOMÍNIO ATÍPICO que embora se constitua sem o preenchimento rigoroso do quanto disposto na legislação civil vigente, encontra legitimidade no seio da sociedade e no próprio entendimento de nossos tribunais [...]. Quer dizer, se a legislação não acompanha os anseios da sociedade, esta se adapta e procura novas soluções que atendam suas necessidades, surgindo daí o fechamento irregular de loteamentos constituídos sob a égide da Lei nº 6.766/79, cujas áreas de uso comum do povo têm sua circulação restrita, com ou sem autorização do Município, mas sempre com a anuência tácita destes, eis que tais entidades atípicas acabam por desonerar a administração municipal dos serviços essenciais que seriam de sua competência. Os Condomínios Atípicos ou as associações de moradores ao gerirem os loteamentos fechados,

independentemente de uma efetiva relação condominial, ou de desafetação expressa do Município, favorecem a valorização da propriedade privada pela agregação de bens e de serviços de interesse comuns [...]. É fato inegável que os atos constitutivos desta entidade Condominial contém algumas irregularidades se visto cruamente à luz da legislação civil vigente, sendo a primeira delas a ausência de previsão legal desta modalidade de Condomínio."[gn]

Por outro lado, admitiu a parte ré que o LOTEAMENTO PARQUE ECOLÓGICO ÁGUAS DE SAUÍPE era composto de mais de 2.600 lotes, bem assim asseverou que apenas"os proprietários que haviam construído casas de veraneio e moradia naquele local passaram a temer por sua segurança, além da degradação ambiental, à exemplo do que ocorre na área invadida, e a consequente desvalorização dos seus investimentos", devendo estes serem tidos como os responsáveis pela criação do condomínio ré, não tendo demonstrado a legitimidade dos tais para este fim, nos moldes do art. 1333 do Código Civil.

Nesse mesmo passo, o documento acostado ao ID 11373538, convenção do Condomínio Águas de Sauípe, ao tratar sobre os subscritores da convenção, assevera:

"Entre os abaixo assinados, proprietários de unidades autônomas ou lotes do Condomínio Águas do Sauípe, situado no Município de Entre Rios, Comarca de Porto de Sauípe, pelo presente instrumento se estabelece esta CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, a que se sujeitam e se submetem". (ID 11373538)

Desta forma, verifica-se que não restou minimamente demonstrado que o alegado condomínio tenha cumprido a regra estatuída no art. 1.333 do Código Civil, relativa ao número mínimo de subscrições de titulares de frações ideais, qual seja, dois terços, máxime quando comparado com objeto definido no artigo 1 da referida convenção que, segundo se lê é composta por"unidades autônomas e lotes distribuídos por 54 quadras e, no artigo II, assevera-se que possui entre as partes comuns, indivisíveis e inalienáveis, 76 vias de circulação interna.

Neste cenário, forçoso reconhecer a nulidade da referida convenção, tendo em vista o descumprimento da exigência legal relativa à quantidade mínima de subscritores necessária à constituição de condomínio.

Entretanto, em que pese o reconhecimento da nulidade, deve ser aplicada a solução contida no art. 170 do Código Civil, segundo o qual, se o "negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade".

Ora, no presente caso, verifica-se, pela defesa apresentada, bem assim pela leitura do documento acostado ao ID 11373538 - convenção do Condomínio Águas de Sauípe, que as partes, se houvessem previsto a nulidade, teriam composto uma associação de moradores, devendo esta ser substituída, inclusive, aproveitando-se da convenção e regimento interno do Condomínio Águas de Sauípe como textos normativos, com as adequações impostas pela natureza jurídica da relação associativa, nos moldes dos arts. 40 a 61 do Código Civil.

Nesse contexto, considerando-se a conversão da natureza jurídica do condomínio para associação, nos moldes alhures definidos, verifica-se que não se pode falar em obrigatoriedade dos não associados ou não aderentes ao ato que instituiu determinada

taxa/multa ao pagamento de tais encargos, sob pena de violação ao princípio da liberdade associativa, insculpido no art. , XX, da Constituição Federal, segundo o qual "ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado".

O Supremo Tribunal Federal, inclusive, no julgamento do RE n.º 432.106/RJ, julgando caso idêntico, relatado pelo Ministro MARCO AURÉLIO DE MELLO, asseverou claramente que "as obrigações decorrentes da associação, ou da não associação, são direitos constitucionais" e, em relação à tese jurídica aplicável ao caso concreto, no que pertine à cobrança de "taxas

condominiais"por condomínio de fato, consignou que tal obrigação ou se submete à manifestação de vontade ou à previsão em lei, sob pena de se esvaziar a disposição normativa e principiológica contida no art. 5.º, inc. XX, da Constituição Federal.

No mesmo julgado, registrou-se que "a titulo de evitar o que se apontou como enriquecimento sem causa, esvaziou-se a regra do inciso XX do artigo 5º, do Diploma Maior, a revelar que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado".

Sobre o tema, veja-se julgado do Superior Tribunal de Justiça:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.

CONDOMÍNIO DE FATO. TAXA DE MANUTENÇÃO. NÃO ASSOCIADO. COBRANÇA. IMPOSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.439.163/SP e do REsp nº 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento no sentido da impossibilidade de as taxas instituídas por associação de moradores e/ou condomínios de fato alcançarem quem não é associado ou que não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo. 3. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp 1738721/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018)

Em face ao exposto, julgo procedente o pleito autoral, para anular os atos constitutivos impugnados desde sua constituição, determinando o respectivo cancelamento do assentamento junto ao cartório de registro de imóveis da Comarca de Entre Rios. Promovo, todavia, nos moldes do art. 170 do Código Civil, a conversão do condomínio em associação de moradores, devendo esta reger-se pelas disposições contidas na convenção e regimento interno, com as adequações impostas pela natureza jurídica da relação associativa, nos moldes dos arts. 40 a 61 do Código Civil, até que promova a sua adequação, ficando as taxas, multas e outros encargos derivados do vínculo associativo ficarem limitados aos associados ou àqueles que a eles anuírem.

Condeno o requerido ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 3.000,00 (três mil reais), nos moldes do art. 85, § 8º do CPC/2015.

Visando dar mais celeridade e efetividade aos julgados e por questão de economia processual, dispenso a confecção do mandado e determino que, após o efetivo trânsito em julgado, cópia da presente sentença seja utilizada como mandado , na qual deverá ser indicado que se trata de mandado, bem como deverá ser anexada cópia da certidão correspondente ao registro a ser cancelado, encaminhando-se tudo ao Oficial de Registro competente para o efetivo cumprimento.

P. R. I. Ocorrido o trânsito em julgado, arquivem-se os autos.

Entre Rios/BA, 26 de setembro de 2019.

CÍCERO DANTAS BISNETO

JUIZ DE DIREITO

".

Salvador/BA, 5 de outubro de 2019.

(documento gerado e assinado automaticamente pelo PJe)

Disponível em: https://tj-ba.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1354416871/retificacao-de-registro-de-imovel-80004193920178050076-entre-rios-ba/inteiro-teor-1354416874